Aktuelles

Im Folgenden finden Sie Hinweise zu einigen aktuellen Themen, die aus meiner Beratungspraxis stammen:


Telefonverträge und Mobilfunkverträge

Ein Formular, eine Unterschrift und schon kommt ein neues Telefon per Post. Moment einmal: Habe ich das überhaupt bestellt?

Davon war doch nie die Rede. Leider passiert es immer mehr, dass Verträge gerade im Telefon- und Mobilfunkbereich unterschrieben werden, ohne dass klar ist, was sodann folgt. Viele meiner Mandanten haben dies in letzter Zeit erlebt. In vielen Fällen wurden die Besuche der entsprechenden Mitarbeiter per Telefon angekündigt, wobei es um die Frage ging, ob nicht Kosten beim Telefonieren gespart werden sollen. Kurze Zeit danach klingelt der sodann angekündigte Mitarbeiter und preist sein Produkt an, was sodann in vielen Fällen dazu führt, dass der Kunde annimmt, er würde einfach nur einige Kosten bei der Deutschen Telekom einsparen.

Tatsächlich fand mit Unterschriftsleistung die Einwilligung zum Wechsel von der Deutschen Telekom zu einem anderen Telefonanbieter statt, teilweise kommt sogar ein Mobilfunkvertrag zustande. Dies bemerkt der Kunde meist erst mit Übersendung eines neuen Telefons und/oder einer sogenannten SIM-Karte zum Betreib eines Mobilfunkgerätes. Oftmals wurde das Telefon oder das Mobilfunkgerät sodann auch von dem netten Verkäufer in Betrieb genommen, damit gar keine Zweifel aufkommen, dass es sich um ein sehr lohnendes Geschäft handelt und die Vertragsbedingungen nicht gelesen werden. Meist fällt aber auf, dass der Kunde etwas erhalten hat, was er doch eigentlich nicht wollte. In vielen Fällen ist Abhilfe möglich, wobei leider bei den entsprechenden Unternehmen oftmals auf die Schreiben der Kunden ablehnend geantwortet wird. Erst bei anwaltlichen Schreiben wird meist „aus Kulanz" auf die Erfüllung des Vertrages nicht bestanden, obwohl in vielen Fällen die rechtliche Situation dem Kunden Recht gibt, da ein Widerruf noch möglich ist. (Download PDF)

Ralf Rothhaar
Rechtsanwalt

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Schönheitsreparaturen

Über Schönheitsreparaturen gibt es insbesondere bei Beendigung eines Mietverhältnisses in vielen Fällen Streit. Dieser ergibt sich bereits daraus, dass unklar ist, was zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Hierunter fallen das Streichen der Wände, Decken, Türen Heizungsrohre, Heizkörper und Fenster. Sowohl die Fenster als auch die Türen müssen aber nur innen gestrichen werden. In vielen Fällen können oder sollen einzelne der oben aufgeführten Wohnungsteile nicht gestrichen werden, sodass vor einer Übergabe mit dem Vermieter verbindlich, d.h. am besten schriftlich, festgelegt werden sollte, welche Arbeiten durchzuführen sind. Nicht zu den Schönheitsreparaturen fällt das Anbringen neuer Tapeten oder das Verlegen eines neuen Teppichbodens.

Wurden während der Mietzeit Veränderungen in der Wohnung vorgenommen, so etwa eine bunte Kinderzimmertapete, so ist die Herstellung des ursprünglichen Zustandes geschuldet, was mit der Frage der Schönheitsreparaturen nichts zu tun hat. Durch Schönheitsreparaturen soll lediglich die Abnutzung des vorhandenen Wohnungsanstriches beseitigt werden. Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. In den meisten Mietverträgen ist diese Verpflichtung aber auf den Mieter abgewälzt worden. Nach der sich seit dem Jahre 2005 bis heute immer weiter entwickelnden Rechtsprechung des BGH sind sogenannte starre Fristenregelungen unwirksam. Hierunter versteht man Vereinbarungen in Mietverträgen, nach denen zu einem bestimmten Zeitpunkt die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter gefordert werden kann, ohne dass es darauf ankommt, ob diese Malerarbeiten auch notwendig sind. Die Frage der Notwendigkeit darf sich nicht nach der abgelaufenen Zeit, sondern muss sich nach der objektiv feststellbaren Abnutzung richten. So muss eine wirksame Klausel, wenn in ihr Zeiträume für die Arbeiten genannt sind, flexibel sein, was durch Regelungen erreicht wird, wonach „in der Regel" oder „gewöhnlich" z.B. nach drei Jahren Schönheitsreparaturen in der Küche anstehen. Auch eine Regelung, dass beim Auszug in jedem Fall die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, ist unwirksam. Bezüglich der Frage welche Vereinbarung im Einzelfall noch flexibel ist, fällt der BGH regelmäßig neue Entscheidungen. Man muss daher sehr genau prüfen, welche Vereinbarung noch akzeptabel ist.

Wurde eine starre Fristenregelung in den Mietvertrag aufgenommen, so muss der Mieter zu keinem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen ausführen. Bei einer Abnutzung der Wohnung während einer langen Mietdauer kann er dies vielmehr vom Vermieter verlangen. Werden jedoch etwa beim Auszug oder beim Zwischenrenovieren Malerarbeiten durchgeführt, die nicht fachgerecht sind, muss der Mieter den ursprünglichen Zustand bei Mietbeginn, d.h. einen fachgerechten Anstrich, wieder herstellen, da ansonsten die Wohnung verändert oder mit Schäden zurückgegeben wird. Dies gilt, da es sich um eine vom Mieter vorgenommene Veränderung der Wohnung handelt, auch, wenn die Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen, z.B. wegen einer starren Fristenregelung, unwirksam ist. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich daher ausreichend informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. (Download PDF)

Ralf Rothhaar
Rechtsanwalt

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Bauen und Modernisieren

Zum Ende des Winters beginnen die Überlegungen zum Bauen und Modernisieren, wozu häufig die Hilfe von Handwerkern oder Bauträgern nötig ist. Bereits bei der Angebotserstellung und Vertragsunterzeichnung ...

...können die ersten teueren Fehler unterlaufen. Lassen Sie sich deshalb insbesondere beim Kauf eines Hauses rechtlich beraten, damit das Traumhaus nicht zum Alptraum wird.

Bei der Prüfung von Angeboten ist insbesondere darauf zu achten, dass alle gewünschten Arbeiten enthalten sind, um spätere Nachträge zu vermeiden. Hierzu ist es oftmals auch sinnvoll einen Pauschalpreis zu vereinbaren. Dann gehen Fehler beim Aufmaß, die bei der Angebotserstellung teilweise bewusst gemacht werden, um einen günstigen Preis zu erreichen, nicht zu Lasten des Auftraggebers. Der Konkurrenzdruck ist groß, sodass einige Firmen mit angeblich günstigen Preisen Kunden ködern. Ein Handwerker, der gewissenhaft sein Angebot erstellt hat, hat auch gegen einen Pauschalpreis nichts einzuwenden.

Die Gewährleistungszeit beträgt für Arbeiten an einem Bauwerk 5 Jahre und in den anderen Fällen in der Regel 2 Jahre. Zu den Arbeiten an einem Bauwerk zählt nicht nur die komplette Neuerrichtung, sondern auch einzelne Arbeiten an einem bereits bestehenden Bauwerk, wie etwa der Austausch einer Heizungsanlage. Nur wenn Sie im Baubereich erfahren sind, sollten Sie die sogenannte VOB/B in einem Vertrag akzeptieren. Dieses Regelwerk ist sehr formalisiert, sodass für baulich Unerfahrene erhebliche Schwierigkeiten bestehen, ihre Rechte durchzusetzen. Auch sind die Gewährleistungsfristen kürzer. Sie betragen für Arbeiten an einem Bauwerk nur 4 Jahre und bei Arbeiten an Grundstücken und an Feuerungsanlagen 2 Jahre.

Bei etwas größeren Bauvorhaben sollte im Vertrag für den Auftraggeber ein Sicherheitseinbehalt vereinbart werden. Üblich sind 10% Einbehalt bei den Abschlagszahlungen und 5% Einbehalt für die Gewährleistungszeit. Damit der Handwerker oder Bauträger zu seiner Gesamtvergütung gelangt, sollte vereinbart werden, dass dieser Gewährleistungseinbehalt durch eine vom Unternehmen zu stellende Bürgschaft abgelöst wird. In dieser Bürgschaft verpflichtet sich in der Regel eine Bank oder eine Versicherung zur Zahlung in Höhe eines bestimmten Betrages, wenn die Mängel durch den Handwerker nicht beseitigt werden. Die Bürgschaft darf nicht zeitlich beschränkt sein, damit Sie die Bank oder Versicherung noch in Anspruch nehmen können, wenn der Handwerker die rechtzeitig angezeigten Mängel nicht innerhalb der Gewährleistungsrist beseitigt. Kann ein Bauträger oder Handwerker keine Bürgschaft vorlegen, so kann dies ein Zeichen dafür sein, dass die wirtschaftliche Situation dieses Unternehmens schlecht ist und die Insolvenz vor dem Ende der Gewährleistungszeit folgt, sodass Mängelansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können. (Download PDF)

Ralf Rothhaar
Rechtsanwalt

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Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen

Der BGH hat am 13.05.2014 entschieden, dass die Bearbeitungsgebühren, die Kreditinstitute bei Verbraucherdarlehen oftmals erhoben haben, nicht gültig sind. Eine Rückforderung kann erfolgen in jedem Fall für alle Verbraucherdarlehen, die nach dem 01.01.2011 abgeschlossen wurden. Am 28.10.2014 hat der BGH in einem weiteren Urteil entschieden, dass die Rückforderung von Bearbeitungsgebühren bis 2004 möglich ist und erst Ende 2014 für Darlehen aus dem Jahre 2004 die Verjährung durchgreift. Für Darlehen ab 2005 kann die Bearbeitungsgebühr auch noch nach Ende 2014 geltend gemacht werden.


Entwicklungen im Mietrecht

Parabolantenne bei Miete und Wohnungseigentum, Mobilfunkantennen, Fernwärme bzw. Wärmecontracting ...

Um die Frage, ob und unter welchen Umständen ein Mieter Parabolantennen anbringen darf, tobt seit Jahren ein Streit, der auch schon das Bundesverfassungsgericht mehrfach beschäftigt hat. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass ein Mieter einen Anspruch auf einen Kabelanschluss hat, selbst wenn in dem Hause eine Gemeinschaftsantenne installiert ist. Die Kosten müssen aber von ihm getragen werden. Ein Recht auf die Anbringung einer Parabolantenne besteht jedoch aufgrund der optischen Beeinträchtigung und der Beschädigung der Bausubstanz (die Außenwand muss durchbohrt werden) nicht. Ein solchen Recht ist nur gegeben, wenn keine Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss bereit stehen. In diesem Fall muss der Mieter die Kosten der Montage übernehmen. Der Vermieter hat das Recht den am wenigsten störenden Standort zu bestimmen und von dem Mieter eine Sicherheit für die korrekte Deinstallation zu verlangen, sofern nicht bereits Sicherheit bis zur gesetzlichen Höhe von drei Kaltmieten durch den Mieter geleistet wurde. Auch hat der Vermieter Anspruch darauf, dass die Installation durch ein Fachunternehmen erfolgt. Bestehen jedoch öffentliche Beschränkungen, etwa im Rahmen des Denkmalschutzes, kann der Mieter seinen Anspruch nicht durchsetzen. Liegen die oben genannten Voraussetzungen nicht vor, kann der Vermieter die Beseitigung der Parabolantenne verlangen.

Ausländische Mieter haben es in Bezug auf die Parabolantennen oftmals etwas leichter, da die Rechtsprechung das Recht einräumt, dass sich Ausländer über das Fernsehen über die Situation in ihrem Heimatland unterrichten können. So besteht ein Anspruch, dass eine gewisse Auswahl an ausländischen Programmen empfangen werden kann. Ist dies gewährleistet, so etwa beim Empfang von drei Programmen, besteht auf der anderen Seite kein Anspruch, beliebig viele Heimatprogramme zu sehen. Auch kann der ausländische Mieter nicht auf die Anbringung einer Parabolantenne bestehen, wenn er nur mit zusätzlichen Kosten (smartcard, Decoder) die Heimatprogramme über das hauseigene Kabelnetz empfangen kann. Dies ist nach der Rechtsprechung zumutbar.

Bei Eigentumswohnungen mit einer gemeinschaftlichen Antenne oder Kabelanschluss ist die Anbringung einer Parabolantenne durch einen Eigentümer eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf. Liegt diese nicht vor, besteht ein Anspruch auf Beseitigung der Antenne. Die einzige Ausnahme ist auch hier das Informationsinteresse eines ausländischen Eigentümers, wenn der Empfang von Heimatprogrammen durch Gemeinschaftsantenne oder den Kabelanschluss nicht möglich ist.

Mobilfunkantennen werden wohl in Zukunft noch für große Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter sorgen. Lässt der Vermieter auf seinem Grundstück eine Mobilfunkanlage errichten, die den Zulassungsanforderungen entspricht und insbesondere die Strahlengrenzwerte einhält, kann der Mieter nicht aus Angst vor der Strahlenbelastung die Miete mindern oder das Mietverhältnis fristlos kündigen. Gleiches gilt, wenn eine Mobilfunkanlage in der Nähe der Mietwohnung errichtet wird. Ob sich mit weiteren Forschungsergebnissen an dieser Rechtsprechung etwas ändert, bleibt abzuwarten. Solche Änderungen dürften jedoch auch dann nur die Fälle von neu errichteten Anlage betreffen, sodass Mieter bei jetzt schon errichteten Anlagen von einer eventuellen Änderung der Rechtsprechung wohl nicht profitieren können.

Angesichts der steigenden Heizkosten ist eine relativ neue Rechtsprechung bezüglich der Fernwärmelieferung bzw. des Wärmecontracting interessant sein: Ist in einem Mietvertrag nicht geregelt, dass der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses die Art der Wärmeversorgung ändern kann, darf während des Mietverhältnisses ein Wechsel von einer Zentralheizung zur Fernwärme oder Wärmecontracting nicht auf Kosten des Mieters erfolgen. Bei einem solchen Wechsel zahlt der Mieter im Rahmen der jeweils unterschiedlichen Preisgestaltungen die Anschaffungskosten für die Heizungsanlage. Der Vermieter muss somit die Anlage nicht auf eigene Kosten erwerben, sondern überlässt dies dem Fernwärmelieferanten, der diese Anschaffungskosten auf die Mieter umlegt. In einem bestehenden Mietverhältnis bedeutet dies eine erhebliche Mehrbelastung, sodass in den Fällen, in denen der Mietvertrag einen solchen Wechsel nicht ermöglicht, der Vermieter gegenüber diesem Mieter nur die Kosten abrechnen darf, die bei Beibehaltung der alten Heizungsanlage auch angefallen wären. Auch hier ist vieles aufgrund neuer Rechtsprechung in Bewegung, sodass Sie sich in Zweifelsfällen, fachlich informieren sollten. (Download PDF)

Ralf Rothhaar
Rechtsanwalt

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Verbraucherinsolvenz

Sandy S. verlor ihren Job und erhält nun Arbeitslosengeld II. Kredite für Auto, Möbel, Computer etc. kann sie schon lange nicht mehr zahlen. Der Vermieter fordert Miete und noch eine Betriebskostennachzahlung.

Die Bank hat den Dispo gekündigt und eine neue Arbeit ist nicht in Sicht. Die ersten Mahnbescheide bleiben ungeöffnet. Die Lage erscheint aussichtslos. Überall nur Schulden, Mahnungen, Anrufe und keine ruhige Nacht mehr. So oder ähnlich geht es heute vielen, die sich mutlos in ihr scheinbar unvermeidliches Schicksal ergeben. Hier kann geholfen werden: Die Verbraucherinsolvenz.

Zunächst ist es notwendig, mit Hilfe einer fachkundigen Stelle (Schuldnerberatung oder geeignete Rechtsanwälte) eine außergerichtliche Schuldenbereinigung zu versuchen. Hierzu wird allen Gläubigern ein Vorschlag unterbreitet, dass in der Regel sechs Jahre lang monatlich Raten gezahlt werden und danach die Restschuld erlassen wird. Wird der Plan angenommen, sind sie schon ohne ein Insolvenzverfahren nach sechs Jahren schuldenfrei. Liegt das monatliche Einkommen unterhalb der Pfändungsfreigrenze, kann auch ein sog. Null-Plan erstellt werden. In diesem Fall wird angeboten, dass über 6 Jahre keine Zahlung an die Gläubiger erfolgt, es sei denn, dass sich die finanzielle Lage so verbessert, dass das Einkommen über der Pfändungsfreigrenze liegt. Die Pfändungsfreigrenze bedeutet, dass ein Gläubiger den Lohn nicht pfänden kann, wenn dieser z. B. bei einem kinderlosen Alleinstehenden unter 990,00 € oder als Mutti oder Vati eines minderjährigen Kindes unter 1.360,00 € liegt. Entscheidend ist dabei nicht der Bruttolohn, sondern der Auszahlbetrag (Nettolohn).

Ist auch nur ein Gläubiger mit dem außergerichtlichen Schuldenbereinigungsplan nicht einverstanden, wird von der Schuldnerberatung oder Ihrem Anwalt, je nach dem wer sie betreut hat, das Scheitern des außergerichtlichen Schuldenbereinigungsverfahrens bescheinigt. Es kann dann Insolvenz angemeldet werden, wobei ein Formular benutzt werden muss, das bei der Schuldnerberatung oder dem Anwalt erhältlich ist. Das Formular kann auch unter www.justiz.sachsen.de heruntergeladen werden. Auch beim Ausfüllen dieses Formulars sollte fachkundige Hilfe in Anspruch genommen werden, zumal dort der sog. gerichtliche Schuldenbereinigungsplan aufgeführt werden muss. Alle Angaben müssen wahrheitsgemäß und vollständig sein. Die gesamten Vermögensverhältnisse sind offenzulegen. Bereits kleine Fehler oder ein vergessener Gläubiger können die Restschuldbefreiung gefährden. Mit diesem ausgefüllten Formular kann die Insolvenz und Restschuldbefreiung bei Gericht beantragt werden.

Ob Restschuldbefreiung gewährt wird, wird am Ende der sog. Wohlverhaltensphase (sechs Jahre ab Insolvenzeröffnung) entschieden. In dieser Zeit müssen Sie mit dem Treuhänder bzw. Insolvenzverwalter zusammenarbeiten und ihm ihren Verdienst immer offenlegen. Falsche Angaben im Formular oder während des Verfahrens gegenüber dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder können die Restschuldbefreiung gefährden. Verurteilungen wegen Insolvenzstraftaten verhindern in jedem Fall die Restschuldbefreiung. Gleiches gilt, wenn z.B. in den letzten drei Jahren vor dem Insolvenzantrag oder auch während des Verfahrens gegenüber Banken oder öffentlichen Kassen falsche Angaben gemacht wurden, um Zahlungen zu erhalten. Der Gesetzgeber will damit nur diejenigen in den Genuss der Restschuldbefreiung kommen lassen, die weitgehend unverschuldet in die Überschuldung geraten sind.

Der in dem ausgefüllten Formular zur Beantragung der Verbraucherinsolvenz aufgeführte gerichtliche Schuldenbereinigungsplan entspricht in der Regel dem außergerichtlichen Plan. Auch hier ist ein sog. Null-Plan möglich. Außer in den Fällen, in denen von vorneherein eine mehrheitliche Ablehnung des gerichtlichen Plans durch die Gläubiger zu erwarten ist, wird dieser gerichtliche Plan wieder allen Gläubigern übersandt, die dem Plan zustimmen können. Stimmen mehr als 50% der Gläubiger zu und werden damit mehr als 50% der Schulden erfasst, kann das Gericht die Zustimmung der anderen Gläubiger ersetzen, sodass durch gerichtlichen Beschluss der Schuldenbereinigungsplan anerkannt wird. Es ist also nicht mehr die Zustimmung aller Gläubiger notwendig, damit gemäß dem gerichtlichen Schuldenbereinigungsplan monatliche Zahlungen an die Gläubiger fließen können, was letztendlich nach Ablauf der sechsjährigen Wohlverhaltensphase zur Restschuldbefreiung führt.

Der Schuldner ist ab Beginn des Verbraucherinsolvenzverfahrens vor Vollstreckungen der Gläubiger geschützt. Es wird über den Schuldenbereinigungsplan eine gleichmäßige Befriedigung aller Gläubiger gemäß ihrem prozentualen Anteil an den Gesamtschulden erreicht, sodass nicht derjenige sein Geld erhält, der als erster vollstreckt. Richtet sich der Schuldenbereinigungsplan an der Pfändungsfreigrenze, kann auch der Empfänger von Arbeitslosengeld II noch Nebenjobs annehmen, ohne dass er etwas an Gläubiger abführen muss. Werden jedoch in der Zeit des Verbraucherinsolvenzverfahrens neue Schulden gemacht, fallen diese nicht in das Verfahren. Es ist dann das Problem des Schuldners, diese Schulden zurückzuzahlen. Wegen dieser Schulden kann erst nach 10 Jahren ein weiteres Insolvenzverfahren eingeleitet werden, wobei dann eine erneute Restschuldbefreiung fraglich ist. Erfahrungswerte liegen jedoch noch nicht vor. Daher sollte die Regel gelten, dass die Möglichkeit der Restschuldbefreiung mit dem Ziel, zukünftig ein schuldenfreies Leben zu führen, nur einmal gewährt wird.

Zu beachten ist auch, dass nicht alle Schulden von der Restschuldbefreiung erfasst werden. Es gibt Schulden, die trotz Restschuldbefreiung bestehen bleiben. Es handelt sich vor allem um Geldstrafen und Geldbußen z.B. wegen Falschparkens, Geschwindigkeitsüberschreitungen, etc.. Bestehen bleiben auch Ansprüche von Gläubigern auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld nach vorsätzlichen unerlaubten Handlungen. Hierunter fällt etwa der Schmerzensgeldanspruch nach einer Schlägerei sowie der Schadensersatz nach einem begangenen Betrug oder nach einer Veruntreuung von Geldern. Auch wer ein Gewerbe betreibt oder dessen Schulden aus einer früheren Gewerbetätigkeit stammen, kann ein Verbraucherinsolvenzverfahren durchführen. Voraussetzung ist dann, dass weniger als 20 Gläubiger vorhanden sind und keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen von (ehemaligen) Mitarbeitern bestehen. Ist dies nicht der Fall, kann ein „normales" Insolvenzverfahren beantragt werden. Auch in diesem Fall kann ein Antrag auf Restschuldbefreiung gestellt werden.

Für das Insolvenzverfahren und den Treuhänder bzw. Insolvenzverwalter fallen Kosten an, die von der Höhe der gesamten Verbindlichkeiten abhängen. Diese Kosten können auf Antrag während des gesamten Insolvenzverfahrens, d.h. über die gesamten sechs Jahre, gestundet werden. Anschließend wird nach der Höhe ihres Einkommens gefragt. Liegt dies auch dann weit unter der Pfändungsfreigrenze, müssen keine Kosten gezahlt werden. Die Kosten werdenerlassen, wenn sich auch nach zweimaliger Nachfrage innerhalb von einigen Jahren nach Abschluss des Verfahrens nichts am Einkommen geändert hat (so die aktuelle Praxis). (Download PDF)

Ralf Rothhaar
Rechtsanwalt

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Telefon: 03501 / 491 66 40
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Rechtsanwalt Ralf Rothhaar
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01796 Pirna

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